 |  | | | ↑↑ 한주식 지산그룹 회장 | | ⓒ CBN뉴스 - 경주 |
[지산그룹회장, 명예 경영학 박사 한주식] 최근 경기 침체, 자금 경색, 투자심리 위축으로 농지와 임야의 매수세가 약화되고 있다. 경매시장에서도 유찰이 반복되면서 과거보다 낮은 가격에 토지를 취득할 수 있는 사례가 늘고 있다.
투자자나 기존 지주에게 토지가격 하락은 손실이지만, 개발사업자에게 토지는 완성 상품을 만들기 위한 원가다. 따라서 토지가격 하락은 단순한 불경기 신호가 아니라, 사업 원가를 낮출 수 있는 기회로 볼 수 있다.
특히 농지는 부재지주 규제와 실경작 요건 부담으로 단순 투자 수요가 줄어들고 있다. 임야 역시 경기 침체로 매수자가 감소하면서 가격 조정이 이루어지고 있다. 이러한 상황에서는 실제 개발 능력과 인허가 역량을 가진 사업자가 유리한 조건으로 부지를 확보할 수 있다.
개발사업자는 토지를 자산 보유 목적이 아니라 사업 원재료 확보 관점에서 판단해야 한다. 낮은 가격에 토지를 확보하고, 건축허가·개발행위허가·농지전용·산지전용 등 필요한 인허가를 진행한 뒤, 임대 또는 분양 가능한 상품으로 전환하는 것이 핵심이다.
건축비와 금융비용은 상승했지만, 토지 매입가가 충분히 낮아지면 전체 사업비를 조정할 수 있다. 또한 완성된 상품의 임대료가 일정 수준을 유지한다면, 낮은 토지원가가 수익률 개선으로 이어질 수 있다.
따라서 현재 시장을 단순히 불경기로만 볼 것이 아니라, 다음 기준에 따라 선별적으로 접근해야 한다.
1. 토지는 보유자산이 아니라 개발 원가로 판단한다.
2. 유찰 토지와 급매 토지는 가격 조정 기회로 검토한다.
3. 농지와 임야는 규제 검토 후 개발 가능성이 있는 물건만 선별한다.
4. 매입 전 도로, 용도지역, 전용 가능성, 개발행위 가능 여부를 확인한다.
5. 토지 매입 후 단순 보유가 아니라 인허가와 상품화까지 연결한다.
6. 임대수익이 가능한 구조인지 사전에 검토한다.
7. 불경기일수록 무리한 확장보다 원가 절감형 사업지를 우선 확보한다.
결론적으로, 불경기는 모든 사업자에게 동일한 의미가 아니다. 준비되지 않은 사람에게는 위험이지만, 자금력과 인허가 능력, 개발 경험을 가진 사업자에게는 낮은 원가로 사업 부지를 확보할 수 있는 시기다.
따라서 당사는 현재 시장을 위축 국면으로만 보지 않고, 우량 토지를 저가에 확보하여 개발 원가를 낮추고, 향후 임대·분양 수익을 극대화할 수 있는 기회 구간으로 판단한다.
향후 농지, 임야, 경매 유찰 물건, 급매 토지를 중심으로 사업성을 검토하되, 인허가 가능성과 수익구조가 명확한 물건에 한하여 선별적으로 추진한다.
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입력 : 2026년 06월 11일
