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[한주식 지산그룹회장] 싼 땅! 싼 임대료가 늘 좋은 것은 아니다
CBN뉴스 기자 / iyunkim@daum.net 입력 : 2026년 06월 08일
 |  | | | ↑↑ 한주식 지산그룹 회장 | | ⓒ CBN뉴스 - 경주 |
[지산그룹 창업자, 명예 경영학 박사 한주식] 부동산은 가격이 아니라 수익을 만드는 힘으로 봐야 한다.
부동산을 볼 때 사람들은 먼저 가격을 본다.
“이 땅은 평당 100만 원이다.”
“저 땅은 평당 300만 원이다.”
그러면 대부분 100만 원짜리 땅이 싸고, 300만 원짜리 땅은 비싸다고 생각한다.
그러나 집을 짓거나 상가를 지어 바로 수익을 내야 한다면, 단순한 땅값만 봐서는 안 된다.
중요한 것은 그 땅이 앞으로 얼마의 임대료와 수익을 만들어내느냐이다.
예를 들어 A땅은 평당 100만 원이고, B땅은 평당 300만 원이라고 하자.
겉으로 보면 B땅이 평당 200만 원 비싸다.
그런데 B땅에 건물을 지으면 A땅보다 평당 월세를 5만 원 더 받을 수 있다면 이야기는 달라진다.
월 5만 원은 1년에 60만 원이다.
이를 연 6% 수익률로 계산하면 원금가치가 1,000만 원이다.
즉, 월세를 평당 5만 원 더 받을 수 있는 땅은 수익가치로 보면 평당 1,000만 원의 차이를 만든다.
그런데 실제 땅값 차이는 200만 원뿐이다.
그렇다면 어느 땅이 더 싼가?
겉으로는 100만 원짜리 땅이 싸 보인다. 하지만 수익으로 보면 300만 원짜리 땅이 훨씬 싸다. 극단적으로 말하면, 100만 원짜리 땅을 공짜로 준다고 해도 월세를 못 받는 자리라면 좋은 투자가 아니다. 반대로 300만 원짜리 땅이라도 월세를 충분히 더 받을 수 있다면 그 땅은 비싼 땅이 아니라 싼 땅이다.
장사도 마찬가지다.
강남 대치동 같은 곳은 가게세가 비싸다. 그런데도 장사하는 사람들은 비싼 임대료를 내면서도 매출을 올리고, 폐업도 상대적으로 적다. 반대로 지방의 한적한 곳은 임대료가 싸도 손님이 적고, 돈을 못 벌고, 폐업률이 높을 수 있다.
임대료만 보면 지방이 싸다. 하지만 장사는 임대료만으로 하는 것이 아니다. 전기료, 관리비, 인건비, 자재비, 시설비는 어디를 가도 크게 차이 나지 않는다. 오히려 교통이 좋고 생활 여건이 좋은 곳은 인력 구하기도 쉽고, 물류도 편하고, 손님 접근성도 좋다.
그러면 임대료를 3배, 4배 더 주더라도 좋은 자리에서 장사하는 것이 나을 수 있다. 비싼 임대료가 문제가 아니라, 그 임대료를 감당하고도 남는 매출을 만드는지가 문제다.
건축도 똑같다.
싼 땅에 집을 짓든, 비싼 땅에 집을 짓든 건축비는 크게 다르지 않다. 철근값, 콘크리트값, 인건비, 설계비, 감리비, 금융비는 지역이 다르다고 절반으로 줄어들지 않는다.
평당 건축비가 1,000만 원 들어간다면, 100만 원짜리 땅에도 1,000만 원이 들어가고, 300만 원짜리 땅에도 1,000만 원이 들어간다.
그렇다면 질문은 이것이다.
같은 건축비를 들일 거라면 어느 땅이 그 건축비를 더 잘 살려주는가?
싼 땅에 비싼 건물을 올렸는데 임대료가 낮다면, 그 건물은 수익을 내기 어렵다. 반대로 조금 더 비싼 땅이라도 임대료를 더 받을 수 있다면, 그 땅은 건축비를 살려준다.
물론 당장 건축하지 않고 10년 뒤를 보고 사두는 땅이라면 기준이 다를 수 있다. 농지, 원예용 토지, 장기 개발 가능성을 보는 땅은 지금의 임대수익보다 미래의 용도 변화와 입지가 더 중요할 수 있다.
그러나 당장 집을 짓거나 상가를 지을 땅이라면 기준은 분명하다.
싼 땅이 무조건 좋은 것이 아니고, 비싼 땅이 무조건 나쁜 것도 아니다. 중요한 것은 수익에 비해 싸냐, 비싸냐이다.
땅값이 비싸다고 겁낼 일이 아니다. 비싼 값을 치르고도 더 큰 임대수익을 만든다면 그 땅은 알짜 땅이다. 반대로 땅값이 아무리 싸도 건축비를 회수하지 못한다면 그 땅은 싼 것이 아니라 위험한 땅이다.
부동산 투자의 기준은 단순하다.
싸게 사는 것이 중요한 게 아니라, 수익보다 싸게 사는 것이 중요하다.
좋은 땅은 값이 낮은 땅이 아니다. 좋은 땅은 건축비를 회수하게 해주는 땅이고, 임대료를 더 만들어주는 땅이고, 장사가 살아나는 땅이다. |
CBN뉴스 기자 / iyunkim@daum.net 입력 : 2026년 06월 08일 
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